Simulation de Rentabilité Nette d’un Investissement Immobilier
Voici une méthode de calcul complète pour la rentabilité nette d’un investissement immobilier, prenant en compte les revenus locatifs, les charges, le taux d’intérêt, et l’amortissement.
1. Données de base de la simulation :
- Prix d’achat du bien : 500 000 CHF
- Revenus locatifs annuels (loyer brut) : 30 000 CHF
- Charges annuelles (taxes, entretien, gestion) : 5 000 CHF
- Taux d’intérêt du prêt hypothécaire : 1,5 %
- Montant du prêt hypothécaire : 400 000 CHF
- Apport personnel (fonds propres) : 100 000 CHF
- Durée du prêt hypothécaire : 25 ans
- Amortissement annuel du prêt : 2 % (sur le capital emprunté)
2. Calcul du revenu net avant impôts
Le revenu net est calculé en soustrayant les charges des revenus locatifs :
- Revenu net = Revenu locatif brut – Charges
- Revenu net = 30 000 CHF – 5 000 CHF = 25 000 CHF
3. Calcul des coûts d’emprunt
Les intérêts sur le prêt hypothécaire sont calculés comme suit :
- Intérêts annuels = Montant du prêt x Taux d’intérêt
- Intérêts annuels = 400 000 CHF x 1,5 % = 6 000 CHF
L’amortissement annuel est calculé ainsi :
- Amortissement annuel = Montant du prêt x Taux d’amortissement
- Amortissement annuel = 400 000 CHF x 2 % = 8 000 CHF
4. Calcul du cash flow annuel
Le cash flow annuel représente l’argent qui reste après avoir payé les intérêts sur le prêt et les charges d’exploitation :
- Cash flow annuel = Revenu net – Intérêts annuels – Amortissement annuel
- Cash flow annuel = 25 000 CHF – 6 000 CHF – 8 000 CHF = 11 000 CHF
5. Calcul du rendement net (Cash-on-Cash Return)
Le rendement net, ou cash-on-cash return, est calculé en divisant le cash flow annuel par l’apport personnel (les fonds propres investis) :
- Cash-on-Cash Return = (Cash flow annuel / Apport personnel) x 100
- Cash-on-Cash Return = (11 000 CHF / 100 000 CHF) x 100 = 11 %
6. Interprétation des résultats
Dans cette simulation, le cash-on-cash return est de 11 %. Cela signifie que l’investisseur réalise un rendement de 11 % par an sur son capital investi, après avoir payé les intérêts et l’amortissement de son prêt, ainsi que les charges liées à l’exploitation de l’immobilier.
Conclusion
Le cash-on-cash return est un excellent moyen de mesurer la rentabilité nette d’un investissement immobilier en tenant compte des charges, du financement et de l’amortissement. Dans cet exemple, l’investisseur réalise un rendement de 11 % sur ses fonds propres, ce qui est un rendement attractif dans le contexte d’un marché immobilier stable en Suisse. L’effet de levier fourni par l’emprunt permet de multiplier le rendement par rapport à l’investissement initial en apport personnel.
